Analiza e Bankës Popullore të Maqedonisë së Veriut, tregon se për shkak të luhatjeve të ekonomisë dhe inflacionit, banesat në Shkup dhe në mbarë vendin dukshëm janë shtrenjtuar. Çmimet janë rritur, sidomos në tre vitet e fundit. Ato u ndikuan nga kriza e Kovidit, inflacioni, dallimi midis ofertës dhe kërkesës, rritja e shërbimeve komunale dhe kostot e ndërtimit. Ky është një trend që po ndodh aktualisht edhe në nivel rajonal dhe global. Gjithashtu, për shkak se vlera e parasë po bie, qytetarët po blejnë apartamente sepse mendojnë se ai është një investim i sigurt. Në të njëjtën kohë, ekziston kërkesa e madhe për dhënien e banesave me qira, ku nuk mund të përfitoni aq shumë, ndërsa edhe njerëzit nga jashtë Shkupit janë blerësit kryesor të apartamente në kryeqendrën e vendit.
Në periudhën e kaluar tregojnë analizat e Bankës Qendrore, rritja e çmimeve të apartamenteve vjen pjesërisht edhe si pasojë e faktorëve të ofertës, me një rritje të mëtejshme të kostos së materialeve dhe kostos së punës në ndërtim, thuhet në analizë. Kërkesa ka kontribuar gjithashtu, me rritje të mëtejshme të kredive të strehimit. Sipas analizës së Bankës referuar shpalljeve, çmimi i patundshmërive në tremujorin e dytë të vitit 2024 është rritur për 11.5 për qind krahasuar me të njëjtën periudhë të vitit të kaluar.
Në Shkup si kantierin më të madh, por edhe tregun më të madh të shitblerjes së banesave të reja por edhe të vjetra, sfida më e madhe për monitorimin e çmimeve të apartamenteve është shumëllojshmëria e çmimeve. Komuna dhe lagje të ndryshme kanë çmime të ndryshme për apartamente dhe pasuri të paluajtshme. Kjo mospërputhje ka çuar në mungesë të statistikave të besueshme, me burime të ndryshme që japin shifra të ndryshme.Andaj një ekspert i kësaj lëmie, Dimitar Bezhanovski ka përgatitur projektin https://www.cenakvadrat.com që lindi nga nevoja e tij personale për të gjetur informacione të sakta dhe të përditësuara për çmimet e apartamenteve në Shkup.
“Kam vënë re se informacioni ekzistues shpesh bazohet në vlerësime të pasakta ose të dhëna të dorës së dytë, të cilat nuk pasqyrojnë gjendjen reale të tregut.Për të ofruar të dhëna objektive dhe faktike, vendosa të mbledh informacionin direkt nga faqet e internetit lokale të pasurive të paluajtshme përmes skrapimit të uebit.Kjo qasje më ka lejuar të marr të dhëna të sakta dhe të përditësuara, drejtpërdrejt nga burimi, duke siguruar që të gjitha shpalljet e përpunuara të përmbajnë informacion të vlefshëm dhe të besueshëm”, thotë ai.
Të dhënat e tij tregojnë se vetëm në një periudhë trevjeçare, banesat në disa komuna të Shkupit janë rritur bile më shumë se 50 për qind.
Për më tepër, në mesatare një metër katror në Shkup për tre vite është rritur nga 1084 euro në 1577 euro për një metër katror. Në komunën e Çairit sipas kësaj analize të bazuar në shpalljet, banesat janë shtrenjtuar nga 770 euro në gusht 2021 për një metër katror në 1005 euro në shtator 2024.Në Komunën më të dendur në Maqedoni, maksimumi i kostos së banesës arrin në 1428 euro metër katrori. Në komunat e tjera të Shkupi maksimumi arrin 1300 euro në Butel, në Gjorçe maksimumi arrin 2000 euro , në Aerodrom 2666 euro, në Karposh-2991 euro dhe komunë Qendër afër 3000 euro.
Për sa i përket kostos mesatare, ato janë rritur nga 1070 euro në gusht 2021 në 1700 euro në gusht 2024 në Karposh.Në Aerodrom ato janë rritur për këtë periudhë respektive nga 1040 në 1670 euro, në komunë Qendër nga 1230 në 1870 euro, dhe në Gjorçe Petrov nga 892 në 1188 Euro.
Nga ana tjetër, në vitin 2021, Enti Shtetëror i Statistikave ka kryer regjistrimin e popullsisë që ka treguar se çdo e treta banesë në Maqedoni është e zbrazët, pra e pabanuar.Shifrat tregojnë se nga gjithsej 839.000 apartamente, 531.000 ose 63.4 për qind janë të banuara, dhe 307.000 apartamente ose 36.6 për qind janë të pabanuara.Ekspertët thonë se kushtet e favorshme të kredisë (me përjashtim të dy-tre viteve të fundit) përfaqësojnë një potencial të rëndësishëm për zgjerimin e ndërtimit.
Edhe pse këtu duhet theksuar se disa prej kompanive/investitorëve të ndërtimit në një pjesë investuan fondet e tyre (pa huamarrje të konsiderueshme), gjë që i lejoi ata të ruanin çmimet më të larta të banesave për një periudhë më të gjatë, pa reaguar ndaj periudhave me kërkesë të ulët – sepse ato nuk janë të shtrydhura nga kreditë dhe interesat e lidhura me investimin. Gjithashtu, si pasojë e rritjes së çmimeve, biznese të ndryshme, subjekte private që më parë nuk ishin pjesë e industrisë së ndërtimit për të përfituar, apo për të mbrojtur vlerën e aseteve të tyre financiare, filluan të shfaqen si investitorë për ndërtimin e banesave.
Një nga faktorët më domethënës që i mbajti çmimet e pasurive të paluajtshme ishte rritja e çmimeve të materialeve të ndërtimit dhe lëndëve të para si rezultat i ndërprerjeve të zinxhirit të furnizimit gjatë pandemisë dhe si rezultat i konfliktit në Ukrainë (sot edhe konflikti Izrael-Hamas ) që kontribuoi më tej në rritjen e çmimeve.
Në këtë rritje të çmimeve, ndikim të rëndësishëm pati mungesa dhe kostoja e punës – gjë që rriti më tej koston e investimit dhe zgjati periudhat e zbatimit. Luhatja e numrit të lejeve të ndërtimit të dhëna në periudhën e kaluar, veçanërisht në kushtet e krizës, shkaktoi edhe kufizime në tregjet e pasurive të paluajtshme, të cilat, nëpërmjet ofertës së kufizuar, ruajtën rritjen graduale të çmimeve sidomos në qendër të Shkupit. Por, edhe këtu trendi në periudhën e kaluar po ndryshon dhe numri i lejeve totale të ndërtimit është rritur nga 2800 (2018) në 3932 (2023), dhe në vitin 2021 ka qenë madje 4069.
Një pjesë e ndërtimtarëve vlerësojnë se çmimet e banesave që kanë shënuar rritje të vazhdueshme për një kohë të gjatë nuk janë reale, por të pritshme. Numri i parcelave ndërtimore interesante dhe fitimprurëse në pjesën më interesante të qytetit është zvogëluar ku edhe çmimi i tyre po rritet. Andaj një numër i mirë investitorësh kanë filluar të ndërtojnë në periferi të qytetit. Kur pronarët e parcelave panë që ndërtuesit i rritën çmimet e apartamenteve, i zgjeruan kushtet. Nëse më herët për ndërtimin e përbashkët kërkohej 20, 25, 27, maksimumi 30 për qind e tokës, tani është deri në 40 për qind të tokës thotë eksperti i ndërtimtarisë Nikolla Vellkovski. Ai tregon se në formimin e çmimit të apartamenteve, çmimi i parcelës ndërtimore është i pari.Nëse më parë ishte 250 deri në 300 euro për metër katror, Vellkovski thotë se tani për metër katror çmimi për marrjen e tokës arrin në 1000 euro.
Sipas sipërfaqes katrore të objektit, pra sa katrorë janë duke u ndërtuar, formohet çmimi i parcelës ndërtimore. Më pas vijnë shërbimet komunale, të cilat nuk janë rritur shumë, nga 80 deri në 120, 130 euro për metër katror, përfshirë materialet e ndërtimit dhe fuqinë punëtore.Rritja e çmimit nuk është aspak reflektim i çmimit të materialeve të ndërtimit, të cilat janë 20 deri në 30 për qind më të shtrenjta.Mungon edhe fuqia punëtore, nuk bëhet fjalë aq për rrogën e njerëzve, por për cilësinë e atyre që tani ndërtojnë, sepse nuk ka më mjeshtër profesionistë dhe ky është një problem i madh,andaj shteti duhet t’i drejtohet prodhimit të një profili të tillë kuadrosh – zejtarë në të gjitha profesionet.
Tani ndërtuesit janë praktikisht tregtarë individualë që bëjnë një investim një herë, kanë paratë e tyre dhe i investojnë në prona të paluajtshme dhe ndërtime sepse kjo është konjukturale dhe fitimprurëse. Ata shohin vetëm fitimin, kështu që mund të jetë një gjë e njëhershme për të ndërtuar një, dy, pesë ndërtesa, por udhëzuesi është vetëm fitimi.Problemi më i madh është se tani tregtarët- investitorët me apartamente nuk kanë vendndodhjen e tyre dhe u drejtohen pronarëve të truallit në të cilin është planifikuar të ndërtohet, të cilët nga ana e tyre i kanë ngritur kushtet dhe çmimin. /Koha/
